はじめに
「マイホームを売ったら税金がかかるの？」そんな疑問を持つ方は多いと思います。実は、一定の条件を満たせば税金が大幅に軽減される特例があります。この記事では、2025年現在の制度に基づいて、マイホーム売却時の税務についてわかりやすく解説いたします。
売却益には「譲渡所得税」がかかる
マイホームを売却して利益（譲渡益）が出た場合には、その利益に対して、5年以下の短期保有の場合には所得税30.63％と住民税9％の合計約40％の税金がかかります。５年超の長期保有の場合には所得税15.315％と住民税5％の合計約20％の税金がかかります。
これはお給料や年金とは別に、不動産の売却に対して個別にかかる税金となります。
ただし、下記の特別控除の適用ができれば、税金がかからない可能性がもあります。
マイホームの3,000万控除といわれるものです。
✅ 「3,000万円特別控除」の概要
適用条件（主なもの）
- 売却した物件が居住用財産であること（住んでいた家）
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売却相手が親族など特別な関係者でないこと
- 売却後に確定申告を行うこと
控除の例
売却益が4,000万円 → 3,000万円控除 → 課税対象は1,000万円
📉 軽減税率の特例もあり
所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合、課税される所得に対してかかる税金は軽減税率が適用されます。
| 所得区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10% | 4% |
| 6,000万円超 | 15% | 5% |
🧾 確定申告のポイント
特別控除を適用して売却益が0となった場合にも、確定申告は必要となります。
必要書類
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 登記簿謄本
- 住民票（居住実績の証明）
提出期限
- 翌年の2月16日〜3月15日（2025年売却なら2026年申告）
🛡️ 注意点とアドバイス
- 仮住まいや別荘などは特例の対象外
- 買い替え特例、新規取得物件に対する住宅ローン控除、損益通算との併用は不可
- 税務署や税理士への事前相談がおすすめ
📞 ご相談はお気軽に
マイホーム売却に関する税務相談を承っております。
「うちの場合はどうなる？」という疑問にも丁寧にお答えします。
: 出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
